12/04/2024

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Avanza una ley que pone fuertes límites a AirBnb: ¿seguirá siendo negocio el alquiler temporario?

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Esto afecta no solo a los propietarios, sino a administradores, huéspedes y cualquier persona que comercialice u ofrezca viviendas temporarias para turismo

¿Chau AirBnb? Mientras todos aguardaban que avanzase el debate para introducir modificaciones en la Ley de Alquileres, cayó la bomba: el Senado avanzó con la firma de un dictamen avalado y consensuado por las distintas fuerzas políticas para regular el negocio –que parecía echar luz a muchos propietarios ante la exponencial crisis que atraviesa el mercado inmobiliario– de los alquileres de departamentos destinados a «fines turísticos», nicho que venía creciendo sustancialmente gracias al auge de las plataformas digitales especializadas en la difusión de esta modalidad de locación.

Así, el oficialismo y la oposición dejaron de lado diferencias en medio de un plenario de las comisiones de Legislación General y de Turismo para dar lugar a este proyecto de ley presentado por la senadora nacional del Frente de Todos por la provincia de Santa Cruz Ana María Ianni y la senadora nacional de Mendoza por la Unión Cívica Radical Mariana Juri.

En medio de un contexto con una oferta de alquiler tradicional extremadamente reducida y advirtiendo el exponencial crecimiento de los alquileres temporarios en todo el mundo, este proyecto pretende «asegurar las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad mediante un producto turístico competitivo, proteger los derechos de los turistas y contribuir en la solución a uno de los factores que genera la crisis habitacional del país», definió la funcionaria santacruceña.

La funcionaria mendocina especificó también que, dado que esta modalidad perjudica «mucho al sector hotelero» y, al mismo tiempo, «saca del mercado viviendas para el alquiler permanente», resulta vital «dar fin a una competencia desleal que se ocasiona porque no hay normativa». En definitiva, el fin de este proyecto está lejos de querer dificultar el mercado, sino dar beneficios a todas las partes.

Renta temporaria: ¿el fin del negocio?
Hecha la ley, el argumento de que los alquileres temporarios perjudican a los tradicionales es falso, según los actores del sector inmobiliario consultados por este medio. «En Buenos Aires hay cerca de 650.000 contratos de alquileres tradicionales y los temporarios son solo 17.000 departamentos en stock, es decir, el 2,6%», desentraña el especialista en real estate Daniel Bryn y fundador de sitio Invertire. Y entiende que, así, están viendo al enemigo incorrecto, porque aunque se sume esa cantidad menor «no vamos a resolver el problema de los alquileres ni el de todos los que tienen que renovar».

Por otro parte, el 65% de la renta temporaria se concentra en 4 barrios: Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano. Y eso «no resuelve el problema de los alquileres de las personas de Floresta, Villa Crespo, Villa Santa Rita, Villa Devoto, Coghlan o Saavedra, porque ahí prácticamente no hay temporarios», diferencia. Es decir, aunque habrá que estar atento a la reglamentación y los detalles, «mientras no haya un cambio en la Ley, el alquiler temporario seguirá siendo más negocio que el tradicional».

Actualmento, los alquileres temporarios suelen cobrarse en dólares

Y aclara que, en lo que tampoco va a ayudar, es a que aumente el stock de los departamentos destinados a esta última modalidad. Sin dudas, esto afecta no solo a los propietarios, sino a administradores, huéspedes y cualquier persona que comercialice, publicite u ofrezca viviendas temporarias para turismo.

Coincide Hugo Guindani, socio en Euler Desarrollos, en que el proyecto de ley no evitará que el alquiler temporario siga siendo negocio, en tanto y en cuanto haya interesados en poner las unidades bajo esta modalidad locativa y posibles interesados en rentarlas. «Si la Argentina sigue siendo barata en dólares tendrá turismo y todo lo que sea alquiler temporario para lo que es turismo, público universitario y con fines de salud va a seguir funcionando».

Pero aclara que, lo que sí podría trabar, es que limiten el monto y «eso lo veo difícil». ¿Y el plazo de los contratos por 90 días? «Eso no interfiere en el negocio actual, como también es anecdótico en la moneda que se publique un departamento».

Y si bien es muy difícil predecir lo que pueda suceder, si se aplican restricciones «no creo que impacte necesariamente y de manera lineal en una mejora de las condiciones y oferta para quien está buscando alquilar», entiende Ariel Venneri, socio fundador de Mahe. Si hubiera algo que limitara o no hiciera tan interesante el alquiler temporario «podría haber una parte que se vuelque a la renta tradicional y otra saque sus propiedades del mercado», completa.

Así las cosas, para los expertos, pretender emular regulaciones de alquileres temporarios de otras ciudades con inflaciones del 10%, como Nueva York, París, Londres y Berlín es incorrecto, porque la última vez que quisimos hacer algo similar y copiar soluciones de países desarrollados nos fue mal. «Esas reglamentaciones deberían ser potestad de cada una de las provincias o de la Ciudad de Buenos Aires, y no a nivel nacional», analiza Bryn.

En la Argentina estamos en un momento donde «los costos en dólares de los alquileres tradicionales están en el piso, donde los costos en dólares de las noches de alquileres temporarios son bajos comparativamente», aporta Guindani, y por más que los alquileres temporarios tengan que publicarse en pesos o más allá de cierta regulación «seguirán siendo más atractivos que la poca previsibilidad que tiene la Ley actual».

El 65% de la renta temporaria se concentra en 4 barrios: Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano

¿Qué dice el texto proyecto de ley?
En primer lugar, esta normativa sugiere la creación del «Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario», en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación (o el organismo ligado al turismo que lo reemplace en el futuro). De este modo, el texto del proyecto presentado por las senadoras Ana María Ianni y Mariana Juri entiende por contrato de alquiler temporario turístico al «servicio de alojamiento en viviendas con fines turísticos utilizadas total o parcialmente por un período mínimo de un día que incluya al menos una pernoctación y un máximo de 90 días».

Esto significa que estarán alcanzados «los propietarios o administradores que cuenten con poder y/o autorización correspondiente para comercializar inmuebles de forma temporaria, los huéspedes y toda persona que comercialice, publicite u ofrezca a través de cualquier medio viviendas de alquiler temporario para uso turístico».

Asimismo, establece que, en el caso de que un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal «se destine más de un 60% de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley N° 18.828 (Ley Nacional de Hotelería) o la que en el futuro la reemplace».

Esta iniciativa, en otro de sus artículos, aclara que «las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos deberán habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; y proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler».

Al mismo tiempo, entre otras obligaciones, el administrador o el propietario tendrá que «entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados; tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente; contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros».

Finalmente, en cuanto a las sanciones, «se contempla el apercibimiento, la suspensión del registro y la baja del registro, mientras que en caso de incumplimiento por parte de las plataformas, las mismas serán pasibles de: apercibimiento; multas a determinar por la autoridad competente; suspensión de operar en el país; y cese definitivo de actividades en el país».

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